Investasi rumah kos masih menjadi salah satu pilihan yang banyak dilirik karena dinilai mampu menghasilkan pemasukan rutin setiap bulan. Daerah Jogja banyak mahasiswa dan Pelajar perlu rumah tinggal. Namun sebelum membangun, pertanyaan yang sering muncul adalah: berapa lama waktu yang dibutuhkan agar modal kembali atau Break Even Point (BEP)?
Misalnya terdapat rencana pembangunan kos 10 kamar dengan total biaya investasi sebesar Rp600 juta dan tarif sewa Rp900 ribu per kamar per bulan. Estimasi Biaya belum termasuk harga tanah.
Simulasi Pendapatan
Data dasar:
- Jumlah kamar: 10 kamar
- Tarif sewa: Rp900.000 per kamar per bulan
- Total investasi: Rp600.000.000
Jika seluruh kamar terisi penuh setiap bulan:
Pendapatan bulanan = 10 × Rp900.000 = Rp9.000.000
Kemudian waktu balik modal dihitung dengan rumus:
BEP = Total Investasi ÷ Pendapatan Bulanan
Rp600.000.000 ÷ Rp9.000.000 = 66,7 bulan
Artinya, modal pembangunan dapat kembali dalam waktu sekitar:
67 bulan atau sekitar 5 tahun 7 bulan.
Perhitungan Ini Masih Bersifat Ideal
Perlu dicatat, simulasi di atas merupakan perhitungan kotor dan mengasumsikan kondisi ideal, yaitu:
- seluruh kamar selalu terisi,
- tidak ada biaya operasional,
- tidak ada renovasi atau perawatan.
Padahal pada praktiknya terdapat sejumlah pengeluaran rutin seperti:
- biaya listrik dan air,
- internet,
- perawatan bangunan,
- biaya kebersihan,
- penggantian perabot,
- pajak dan biaya administrasi.
Jika Tingkat Hunian Tidak Penuh
Sebagai contoh, apabila tingkat keterisian (okupansi) rata-rata hanya 85%, maka:
Pendapatan efektif: 10 × 85% × Rp900.000 = Rp7.650.000 per bulan
Perhitungan BEP:
Rp600.000.000 ÷ Rp7.650.000 = sekitar 78 bulan
Hasilnya, waktu balik modal menjadi sekitar:
6 tahun 6 bulan.
Jika ditambah biaya operasional rutin, periode BEP secara realistis dapat bergeser menjadi sekitar 7–8 tahun.
Kesimpulan
Dengan modal Rp600 juta untuk membangun kos 10 kamar dan tarif sewa Rp900 ribu per kamar per bulan, estimasi balik modal berada di kisaran:
- 5 tahun 7 bulan (okupansi 100%, tanpa biaya operasional)
- 6–8 tahun (lebih realistis dengan okupansi dan biaya berjalan)
Semakin tinggi tingkat keterisian kamar dan semakin efisien biaya operasional, semakin cepat investasi kos mencapai titik impas.
